Неисправностей начальник и ошибок командир

Previous Entry Share Next Entry
Про банковскую систему - часть 3. Ссуды и ипотека.
Manitoba
aradanthearcher
Так, что у нас осталось?

Ссуды.
Беря в банке ссуду вы можете возвращать ее в любой момент. Т.е. у вас есть определенный платеж который сходит раз в месяц, а кроме него вы можете когда захотите кинуть туда любую сумму. Из за этого выгодно брать ссуду надолго. Мы когда покупали жене машину, мы взяли ссуду на часть ее стоимости. В банке предложили взять на 5 лет на что я замахал руками и сказал что не собираюсь влезать в долги настолько надолго. Но мне объяснили. Беря ссуду на 5 лет у тебя получается относительно маленький платеж в месяц, но ты, если хочешь, можешь отдавать каждый месяц двойной или тройной платеж, и соответственно выплатить ссуду в 2-3 раза быстрее, но это дает тебе возможность в случае пожара заплатить только маленький обязательный платеж. Мы так и сделали, я плачу каждый месяц двойной платеж и закончу ссуду через 2.5 года. Но опция платить меньше, если что, есть. Очень удобно.



Ипотека.
Большая тема, естественно всю ее я не знаю так что расскажу то с чем я сталкивался.
На сегодняшний день процент на ипотеку крутится в районе 3. Если у вас нет своих 20% от цены дома то во-первых вы не можете взять ипотеку больше чем на 25 лет, а во вторых вам нужно будет дополнительно взять страховку ипотеки которая стоит еще где-то 8000 долларов разбитых на все время. Процент бывает либо привязанный либо фиксированный. Фиксируют процент на разные периоды, самый популярный 5 лет, но чем на меньшее время вы процент зафиксируете, тем меньший он будет. В период фиксации процента из ипотеки нельзя выйти без штрафа, т.е. если у вас фиксированный процент на 5 лет, то в течении этих лет если вы продадите дом и вернете банку деньги с вас возьмут штраф. В этот период вы конечно можете поменять дом и перенести ипотеку на новый дом, но с момента продажи до момента покупки должно пройти не более 90 дней.
В конце периода фиксированного процента вы можете полностью изменить условия или даже уйти в другой банк. Некоторые просто берут оставшуюся сумму и опять разбивают на 25 лет, таким образом понижая месячный платеж.
В отличии от ссуды, ипотеку обычно нельзя отдавать сколько хочешь и когда хочешь, хотя у каждого банка есть свои какие-то программы позволяющие при возможности платить быстрее. Большинство банков позволяет раз год отдать от10% до 20% долга одним платежом, буде у вас завелись деньги. У RBC это 10%, но зато он позволяет каждый месяц отдавать вплоть до двойного платежа. Причем как известно платеж ипотеки делится на 2 части - одна оплачивает проценты а вторая основной долг. Так вот, отдавая сумму больше суммы месячного платежа, все что сверх месячного платежа идет в покрытие основного долга. Даже отдавая 100 долларов сверх месячного платежа, но каждый месяц, вы сократите время выплаты ипотеки на несколько лет. Кроме того RBC позволяет раз в год пропустить платеж, что тоже удобно в случае форс-мажора.
Хочу подчеркнуть что я пишу про RBC не потому что я хочу его рекламировать а потому что мы в нем взяли ипотеку и знаем что там происходит. Скорее всего в других банках и организациях будут схожие условия.

Еще одна интересная штука. После того как вы выплатили больше 20% стоимости дома, вы можете взять кредит (credit line) под дом, причем сумма кредита будет выплаченная часть минус 20% стоимости дома. Т.е. если у вас выплачено 30% то вы можете взять кредит в размере 10% от цены дома. Кредит этот под довольно большой процент, что-то вроде 8-9%, но некоторые проворачивают такую комбинацию: берут кредит и на него проводят серьезную реконструкцию дома. Ну например одноэтажный дом (бангало) в 110 кв.м. расширяют до 160, да еще и расширяя вместе с подвалом, в итоге получая прибавку в жилой площади в 100 кв.м. Естественно такое расширение поднимает цену дома, поэтому вызывается оценщик от банка, ипотека пересчитывается и увеличивается и ей покрывают кредит. Кредит 8%, ипотека 3%, таким образом сделали большой ремонт втиснув его стоимость в увеличившуюся, но более дешевую ипотеку. А если ипотеку пересчитать на большее время, то получится что ремонт большой сделали а месячный платеж не вырос.


Еще один любопытный момент.
Как некоторые знают, большинство компаний в Канаде платят сотрудникам зарплату не раз в месяц, а два раза в месяц - 1 и 15 числа каждого месяца. Вроде есть фирмы которые даже платят раз в неделю. Поначалу это кажется диковатым, я даже слышал жалобы на то что из-за этого люди больше тратят. Ну не знаю насчет трат, но вот какая штука: многие финансовые циклы, которые в Израиле традиционно месячные, сдесь можно делать двухнедельными и даже недельными. Ну например платить ипотеку не раз в месяц а два, откладывать в пенсионный фонд не раз в месяц а два. Казалось бы какя разница я заплачу раз в месяц всю сумму или 2 раза в месяц по пол-суммы? Так вот, разница не просто большая, а огромная.
Предположим вы платите RRSP (Registered Retirement Savings Plan - местный аналог частной пенсионной программы "купат гемель"). Вам до пенсии 30 лет и вы решаете что вы можете откладывать $100 в месяц. Если вы будете платить раз в месяц $100, то вместе с процентами через 30 лет вы получите $122,000, а если вы будет платить 2 раза в месяц по $50, то через 30 лет получите $132,000 (!). Те-же сто баксов в месяц, но платя их по 50 каждые 2 недели через 30 лет вы получите на 10 тысяч больше!
Второй пример. Платя ипотеку два раза в месяц вы будете платить чуть меньше в сумме в месяц чем при месячных платежах.
Все это происходит из-за процентов на проценты. Например в случае с RRSP, платя 2 раза в месяц вы каждый месяц кладете $50 в фонд на 2 недели раньше чем при месячных платежах. За эти 2 недели на них набегает "лишний" процент, а потом процент на процент и так до конца всего периода. И вот эти двухнедельные проценты на $50 каждый месяц, с их процентами на проценты, в конце концов набегают в 10 тысяч. Тоже самое с ипотекой. Когда вы отдаете половину месячного платежа на 2 недели раньше, за эти 2 недели на них НЕ набегает процент, а на процент НЕ набегает процент на процент. В результате месячный платеж немного меньше.

Так, это вроде все что у меня есть сказать по теме. Если будут дополнения, дам их еще одним постом.
Напоминаю что я владею далеко не всей информацией а знаю только то с чем сталкивался. Цель этих постов только дать представление о системе. Я крайне рекомендую перепроверять то что здесь написано прежде чем предпринимать любые действия на основе этой информации.

  • 1
Спасибо :) Познавательно и полезно !

а по теме коротких циклов, так ИМХО это простая математика :)
если откладывать 2 раза в месяц по 50 а не 1 раз по 100, то получаеться что каждый месяц 50 лежат 2 лишних недели под проценты (ну и рибит дерибит) - поэтому в финальной сумме = полученая прибыль процента - примерно в 2 раза меньше...
Примерно также с долгами, заплатишь раньше - меньше процентов нарастёт.

Спасибо большое за информацию.

Ник, спасибо за пост!
По поводу двух-недельного цикла: не совсем честно сравнивать 2 недели и 1 месяц (так как в году 52 недели, то-есть по 4.33 недели в месяце).
А насчёт RRSP вопрос, если можно: в Израиле работодатель кладёт на пенсионный фонд 5% от зарплаты (ровно как и сам работник) - а как принято в Канаде?
И раз уж пошла такая пьянка - не смог бы ты просветить по поводу стандартного пакета бонусов (скажем в IT сфере).

Есть цикл двухнедельный тас дейстительно немножко по другому, а есть цикл полумесячный, которых в год ровно 24. Я просто не стал вдаваться в эти тонкости, все равно вам после приезда все это будут объяснять.
По поводу стандартного пакета бонусов - его просто нет. Каждая фирма дает что-то свое, есть такие которые не дают ничего. Например у меня в фирме если я откладываю в RRSP до 4% от зарплаты фирма положит еще столько-же сколько я положу. У жены фирма в RRSP не учавствует вообще. Обычно есть пакет бонусов называемый бенефитами который, опять же обычно включает в себя страховку жизни, страховку потери работоспособности и медицинскую страховку. Обычно за этот паект ты что-то платишь, там 80-100 долларов в месяц и он может распростаняться и на твою семью.
Но ударение на слове "обычно" потому что это не обязательно, состав пакета бенефитов отличается от фирмы к фирме, а некоторые не дают вообще.

А платеж по ссудам аннуитетный? Если да, то чем больше срок, тем больше процентов платишь первыми платежами. Невыгодно длинный срок получается.

Да, платеж аннуитетный. На ссуды на весь период, на иппотеку под фиксированый процент на период фиксации процента, потом платеж меняется.
А ссуды невыгодная штука по определению.

  • 1
?

Log in

No account? Create an account