Неисправностей начальник и ошибок командир (aradanthearcher) wrote,
Неисправностей начальник и ошибок командир
aradanthearcher

Categories:

Про банковскую систему - часть 3. Ссуды и ипотека.

Так, что у нас осталось?

Ссуды.
Беря в банке ссуду вы можете возвращать ее в любой момент. Т.е. у вас есть определенный платеж который сходит раз в месяц, а кроме него вы можете когда захотите кинуть туда любую сумму. Из за этого выгодно брать ссуду надолго. Мы когда покупали жене машину, мы взяли ссуду на часть ее стоимости. В банке предложили взять на 5 лет на что я замахал руками и сказал что не собираюсь влезать в долги настолько надолго. Но мне объяснили. Беря ссуду на 5 лет у тебя получается относительно маленький платеж в месяц, но ты, если хочешь, можешь отдавать каждый месяц двойной или тройной платеж, и соответственно выплатить ссуду в 2-3 раза быстрее, но это дает тебе возможность в случае пожара заплатить только маленький обязательный платеж. Мы так и сделали, я плачу каждый месяц двойной платеж и закончу ссуду через 2.5 года. Но опция платить меньше, если что, есть. Очень удобно.



Ипотека.
Большая тема, естественно всю ее я не знаю так что расскажу то с чем я сталкивался.
На сегодняшний день процент на ипотеку крутится в районе 3. Если у вас нет своих 20% от цены дома то во-первых вы не можете взять ипотеку больше чем на 25 лет, а во вторых вам нужно будет дополнительно взять страховку ипотеки которая стоит еще где-то 8000 долларов разбитых на все время. Процент бывает либо привязанный либо фиксированный. Фиксируют процент на разные периоды, самый популярный 5 лет, но чем на меньшее время вы процент зафиксируете, тем меньший он будет. В период фиксации процента из ипотеки нельзя выйти без штрафа, т.е. если у вас фиксированный процент на 5 лет, то в течении этих лет если вы продадите дом и вернете банку деньги с вас возьмут штраф. В этот период вы конечно можете поменять дом и перенести ипотеку на новый дом, но с момента продажи до момента покупки должно пройти не более 90 дней.
В конце периода фиксированного процента вы можете полностью изменить условия или даже уйти в другой банк. Некоторые просто берут оставшуюся сумму и опять разбивают на 25 лет, таким образом понижая месячный платеж.
В отличии от ссуды, ипотеку обычно нельзя отдавать сколько хочешь и когда хочешь, хотя у каждого банка есть свои какие-то программы позволяющие при возможности платить быстрее. Большинство банков позволяет раз год отдать от10% до 20% долга одним платежом, буде у вас завелись деньги. У RBC это 10%, но зато он позволяет каждый месяц отдавать вплоть до двойного платежа. Причем как известно платеж ипотеки делится на 2 части - одна оплачивает проценты а вторая основной долг. Так вот, отдавая сумму больше суммы месячного платежа, все что сверх месячного платежа идет в покрытие основного долга. Даже отдавая 100 долларов сверх месячного платежа, но каждый месяц, вы сократите время выплаты ипотеки на несколько лет. Кроме того RBC позволяет раз в год пропустить платеж, что тоже удобно в случае форс-мажора.
Хочу подчеркнуть что я пишу про RBC не потому что я хочу его рекламировать а потому что мы в нем взяли ипотеку и знаем что там происходит. Скорее всего в других банках и организациях будут схожие условия.

Еще одна интересная штука. После того как вы выплатили больше 20% стоимости дома, вы можете взять кредит (credit line) под дом, причем сумма кредита будет выплаченная часть минус 20% стоимости дома. Т.е. если у вас выплачено 30% то вы можете взять кредит в размере 10% от цены дома. Кредит этот под довольно большой процент, что-то вроде 8-9%, но некоторые проворачивают такую комбинацию: берут кредит и на него проводят серьезную реконструкцию дома. Ну например одноэтажный дом (бангало) в 110 кв.м. расширяют до 160, да еще и расширяя вместе с подвалом, в итоге получая прибавку в жилой площади в 100 кв.м. Естественно такое расширение поднимает цену дома, поэтому вызывается оценщик от банка, ипотека пересчитывается и увеличивается и ей покрывают кредит. Кредит 8%, ипотека 3%, таким образом сделали большой ремонт втиснув его стоимость в увеличившуюся, но более дешевую ипотеку. А если ипотеку пересчитать на большее время, то получится что ремонт большой сделали а месячный платеж не вырос.


Еще один любопытный момент.
Как некоторые знают, большинство компаний в Канаде платят сотрудникам зарплату не раз в месяц, а два раза в месяц - 1 и 15 числа каждого месяца. Вроде есть фирмы которые даже платят раз в неделю. Поначалу это кажется диковатым, я даже слышал жалобы на то что из-за этого люди больше тратят. Ну не знаю насчет трат, но вот какая штука: многие финансовые циклы, которые в Израиле традиционно месячные, сдесь можно делать двухнедельными и даже недельными. Ну например платить ипотеку не раз в месяц а два, откладывать в пенсионный фонд не раз в месяц а два. Казалось бы какя разница я заплачу раз в месяц всю сумму или 2 раза в месяц по пол-суммы? Так вот, разница не просто большая, а огромная.
Предположим вы платите RRSP (Registered Retirement Savings Plan - местный аналог частной пенсионной программы "купат гемель"). Вам до пенсии 30 лет и вы решаете что вы можете откладывать $100 в месяц. Если вы будете платить раз в месяц $100, то вместе с процентами через 30 лет вы получите $122,000, а если вы будет платить 2 раза в месяц по $50, то через 30 лет получите $132,000 (!). Те-же сто баксов в месяц, но платя их по 50 каждые 2 недели через 30 лет вы получите на 10 тысяч больше!
Второй пример. Платя ипотеку два раза в месяц вы будете платить чуть меньше в сумме в месяц чем при месячных платежах.
Все это происходит из-за процентов на проценты. Например в случае с RRSP, платя 2 раза в месяц вы каждый месяц кладете $50 в фонд на 2 недели раньше чем при месячных платежах. За эти 2 недели на них набегает "лишний" процент, а потом процент на процент и так до конца всего периода. И вот эти двухнедельные проценты на $50 каждый месяц, с их процентами на проценты, в конце концов набегают в 10 тысяч. Тоже самое с ипотекой. Когда вы отдаете половину месячного платежа на 2 недели раньше, за эти 2 недели на них НЕ набегает процент, а на процент НЕ набегает процент на процент. В результате месячный платеж немного меньше.

Так, это вроде все что у меня есть сказать по теме. Если будут дополнения, дам их еще одним постом.
Напоминаю что я владею далеко не всей информацией а знаю только то с чем сталкивался. Цель этих постов только дать представление о системе. Я крайне рекомендую перепроверять то что здесь написано прежде чем предпринимать любые действия на основе этой информации.
Tags: Жизнь в Виннипеге, Иммиграция в Канаду
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 6 comments